La ce mai foloseste evaluarea cladirilor?
Firmele platesc impozit mai mic
Persoanelor juridice li se aplica o cota de impozitare stabilita prin hotararea Consiliului Local. Aceasta cota poate fi cuprinsa intre 0,25% ši 1,5% din valoarea de inventar pentru cladirile aflate in patrimoniu, pentru care persoanele juridice au efectuat cel putin o reevaluare in ultimii trei ani anteriori anului fiscal de referinta. “Companiilor care nu au efectuat nicio reevaluare a cladirilor in ultimii trei ani anteriori anului fiscal de referinta li se aplica o cota de impozitare intre 5% ši 10%”. Scaderile de preturi inregistrate in ultimul timp la tranzactionarea imobilelor influenteaza valoarea curenta de piata pe care o constata raportul de evaluare imobiliara.
“Companiile pot profita in acest moment pentru a solicita reevaluarea cladirilor din patrimoniu. Aceasta operatiune le-ar ajuta sa plateasca o suma mai redusa ca impozit pe cladiri, pentru ca, in urma reevaluarii, impozitul pe cladiri se calculeaza pe baza cotei minimale ši la valoarea actuala de piata, care a atins cel mai mic nivel din ultimii doi ani”.
Diferenta care se poate economisi fata de anii precedenti depinde de momentul in care au fost cumparate imobilele detinute in proprietate de compania respectiva ši de cat de repede aceasta solicita reevaluarea acestora, chiar fara sa aštepte trecerea celor trei ani fiscali. “Astfel, daca se solicita o reevaluare acum, cand valoarea de piata a cladirilor a scazut fata de anii precedenti, cota de impozitare va fi semnificativ scazuta”.
Evaluarea este pusa sub presiune
“Daca in anii trecuti ofiterii de credit faceau presiuni pentru a ridica nivelul valorii, multumind astfel clientul ši ridicand cota de piata a bancii, in prezent departamentele de risc fac presiuni pentru a scadea valoarea evaluata, urmarind sa protejeze banca ši sa nu acorde credite riscante in penuria actuala de lichiditate. Nu multi evaluatori pot face fata presiunii acestei situatii”.
Firmele mici de evaluare, create exclusiv pentru acest gen de servicii dependente de partenerii din zona bancara, sunt cele mai afectate. Chiar ši firmele mari resimt presiunea de a face evaluari la comanda pentru investitori importanti avizi de finantare. “Solutia trebuie sa apara din randul profesiei, prin alegerea metodelor adecvate situatiei, conform standardelor. A folosi metoda comparatiei de piata, foarte utila pentru pietele active, poate reprezenta o eroare in momentul in care tranzactiile sunt cvasi-blocate”. In schimb, poate deveni din nou utila metoda costurilor, in special pentru dezvoltarile noi. Avand in vedere substitutia, un principiu important al evaluarii, precum ši informatiile noi consistente, prin aceasta metoda se pot obtine valori mai adecvate momentului ši care ar trebui sa satisfaca atat clientii cat ši bancile.
“Cred ca in acest moment metoda reziduala este cel mai dificil de aplicat. Avand in vedere ca se bazeaza pe multe variabile volatile ši aprecieri viitoare greu sustenabile acum, ea poate fi utila numai ca metoda complementara ši este neindicata pentru utilizarea la credite cu garantii imobiliare, in special terenuri”.
Utila companiilor de asigurari
Asigurarile cladirilor nu presupun nište cheltuieli semnificative.
“Sa ne gandim de exemplu ca pentru un apartament de bloc in valoare de 100.000,00 euro, prima de asigurare este de circa 200 euro anual. Cotatiile de prima sunt intre 0,10 ši 0,20 procente pentru o polita obišnuita. Se poate observa ca la aceasta suma nu este economic ši meritoriu sa contractam o evaluare profesionista”. Costul unei evaluari este de obicei mult mai mare decat prima de asigurare. In general, asiguratorii merg pe valorile medii ale constructiilor categorisite dupa tipul cladirii.
“Multi clienti interpreteaza suma asigurata ca fiind valoarea de piata a imobilului ši se simt fie deranjati de o valoare prea mica, fie inselati daca valoarea li se pare prea mare ši sunt nevoiti sa plateasca mai mult pentru asigurare. Explicatiile noastre sunt evidente. Aceeaši casa are o valoare diferita daca se afla in Ferentari sau daca e in Piata Romana. Motivul: amplasarea. Iar asta se traduce de fapt in pretul terenului. Nicaieri in lume nu se asigura terenul. Nu exista risc posibil care sa faca terenul sa dispara”. Astfel, din punctul de vedere al asiguratorului, suma asigurata nu depinde sub nicio forma de valoarea terenului, deci nici de amplasare. Pe asiguratori ii intereseaza doar valoarea intrinseca a cladirii.
“Rapoartele de evaluare ne ajuta foarte mult in stabilirea sumelor asigurate. Ele ajung la noi doar atunci cand cladirea este gajata unui finantator. Provocarea noastra apare abia atunci cand in raportul de evaluare nu se trateaza separat cladirea propriu-zisa de terenul pe care este amplasata. Noua ne-ar fi de mare ajutor daca evaluatorii ar trece in rapoarte valoarea separata a terenului”.
sursa: Adevarul, 18 martie 2009
Consultanta
Property Management
Evaluari
Oferte imobiliare
Proiecte imobiliare
Vanzari
Inchirieri
Oferta dvs!
Ai o proprietate pe care doresti s-o inchiriezi sau s-o vinzi rapid si avantajos? click aici
